В Управление Росреестра по Республике Адыгея неоднократно поступают обращения граждан, содержащие вопросы о форме договора по приобретению супругами объектов недвижимого имущества в общую долевую собственность, а также о форме договора по отчуждению объекта недвижимого имущества, заключенного между супругами. В этой связи, обращаем внимание граждан на следующее. В силу ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества, правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством. Как следует из п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Пунктом 3 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Исходя из положений ст. ст. 38, 41 СК РФ соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, а также брачный договор заключаются в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют предусмотренный законом режим совместной собственности, устанавливая на приобретаемый объект режим общей долевой собственности. Таким образом, супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, так как в нем выражена воля супругов об изменении режима совместной собственности, в связи с этим, такие договоры подлежат нотариальному удостоверению. Аналогичная ситуация при отчуждении одним супругом, являющимся титульным владельцем приобретенного в период брака недвижимого имущества, в пользу другого супруга. Например, в период брака приобретена квартира и право зарегистрировано на одного из супругов, при отчуждении квартиры или доли квартиры в пользу другого супруга, также происходит изменение законного режима имущества супругов, и данная сделка подлежит нотариальному удостоверению. Во избежание риска признания сделки ничтожной, а также обязанности по заключению вышеуказанных договоров в нотариальной форме, полагаем, что супруги вправе заключить брачный договор, которым они определяют режим собственности совместно нажитого имущества, либо оформлять недвижимое имущество в совместную собственность.

Все технические характеристики недвижимости, информация о том, кому и на каком основании она принадлежит, есть ли ипотека или другие обременения, ограничения, наложенные на объект, например, в связи с близостью к водоёму, аэропорту, трубопроводу или территории культурного наследия, даже сведения о том, кто запрашивал информацию о конкретном объекте, — всё это содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сегодня государственный реестр недвижимости является единственным источником, содержащим максимально актуальные данные о самих объектах недвижимости, их владельцах, а также о различных границах — государственных, региональных, муниципальных. Специальные выписки из ЕГРН позволяют узнать, какая именно информация содержится в реестре относительно конкретного земельного участка, здания, помещения, любого другого объекта. Выписки из ЕГРН отличаются друг от друга формой, содержанием, стоимостью и даже доступностью их получения. Например, есть бесплатная «выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости», она предоставляется любому человеку без каких-либо ограничений. И есть «выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости», запросить которую за отдельную плату может лишь сам собственник. В этих выписках отражена разная информация, и подходят они для разных ситуаций: первая — для оспаривания кадастровой стоимости или наследования недвижимости, вторая — для подтверждения факта наличия или отсутствия у человека какой-либо недвижимости. Чаще всего людей интересуют три выписки: «об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости», «об объекте недвижимости» и «о переходе прав на объект недвижимости». Каждая из них имеет свои особенности, но все три могут быть запрошены не только собственником того объекта, что представлен в выписке. При этом «выписка об объекте недвижимости» единственная, в которой отражены сведения о ранее возникшем праве, то есть о таком праве, что возникло до 1998 года, однако до сих пор не зарегистрировано в соответствии с сегодняшним законодательством. Помимо выписки о правах отдельного лица есть ещё ряд выписок, запросить которые имеет право только собственник интересуемого объекта: это «выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным», «выписка о содержании правоустанавливающих документов», «выписка о дате получения Росреестром заявления о кадастровом учёте и регистрации прав», «справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества». Прежде чем обратиться к реестру недвижимости за необходимой информацией, нужно ответить на два простых вопроса. Первый: какие именно сведения о недвижимости нужны и для чего. От ответа на этот вопрос будет зависеть тип выписки, ограниченность её получения любым лицом, вид её предоставления — на бумаге или в цифровом формате, а также стоимость. Второй вопрос: как обратиться к реестру недвижимости за содержащейся в нём информацией. Отвечая на второй вопрос, важно помнить, что выписки из ЕГРН предоставляются исключительно в ответ на официальный запрос. Обратиться за информацией по телефону или электронной почте, значит, потерять время, потому что таким образом будут даны лишь советы о том, какие дальнейшие шаги необходимо предпринять заявителю, чтобы всё же подать официальный запрос и получить в результате нужную выписку. Способов подачи запроса всего три: заполнить бумажную форму запроса лично в любом офисе МФЦ, самостоятельно заполнить такую же форму и направить её в регистрационный орган по почте, заполнить электронную форму запроса в личном кабинете на сайте Росреестра. Остаётся выбрать наиболее удобный из них и получить готовую выписку из ЕГРН.

Для тех кто планирует приобрести в этом сезоне себе в собственность дачу Управление Росреестра по Республике Адыгея дает рекомендации по проведению безопасных сделок с загородной недвижимостью. Проверка владельца Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке дачи с целым набором ограничений, штрафов, ссор с соседями и, более того, - привести к полной утрате права собственности. Первое, что стоит усвоить: продавать недвижимость может только собственник. Подтверждением служит выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса. Если недобросовестный продавец предъявляет вам выписку, полученную, скажем, до того, как он продал недвижимость кому-то еще, то при наличии у вас более актуальных сведений попытка обмана сразу раскроется. Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки - тем лучше. Перед покупкой заручитесь нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выясните, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично. Также распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы всё равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости. Проверка недвижимости Проверить наличие всевозможных ограничений в использовании участка поможет выписка из ЕГРН. При этом если вы покупаете не только участок, но и дом, заказывайте отдельную выписку на каждый из объектов. Дополнительно используйте возможности бесплатных сервисов – например, «Справочной информацией по объектам недвижимости онлайн» и «Публичной кадастровой картой». Обратите внимание на вид разрешенного использования участка. Если «под строительство индивидуального жилого дома» - то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, хозяйственную постройку. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы. Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит вашу деятельность в его пределах. В зависимости от вида зоны вам может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется. Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимости могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест. Один из наиболее популярных видов проблем – несоответствие фактического расположения объектов заявленным в документах. Например, некорректное расположение забора или расположение построек с нарушением строительных норм. Во избежание последующих проблем, эксперты рекомендуют осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет на месте выявить существующие и следующими за ними потенциальные проблемы еще до совершения сделки. Заключаем сделку Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и оговорить в нем любые, важные для вас, моменты. Если собственность общая долевая, то сделка должна быть нотариально заверена. Далее обеим сторонам сделки необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в ближайший офис МФЦ. Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации вы станете законным владельцем приобретенной недвижимости.

Как сообщалось ранее, Росреестр принимает участие в работе над законопроектами, которые внесут изменения в законодательство о недвижимом имуществе. Законопроекты предлагают усовершенствовать институт «составной» недвижимости за счет уточнения содержания института «единый недвижимый комплекс», который уже существует в действующем законодательстве. Проекты законов предлагают порядок формирования «единого недвижимого комплекса», который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица. Предлагается считать «единым недвижимым комплексом» «предприятия» и «имущественные и производственно-технологические комплексы», а эти понятия убрать из законодательства. Соответствующие изменения предоставят право собственнику объектов недвижимости создать единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему объектов недвижимости, если они расположены на одном земельном участке. За счет создания единого недвижимого комплекса отпадет необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости и сократятся расходы, связанные с постановкой объектов на государственный кадастровый учет и регистрацией прав.

В Управлении Росреестра по Республике Адыгея подвели итоги работы по контролю за соблюдением земельного законодательства за 1 квартал 2019 года. За отчетный период государственными инспекторами Управления по использованию и охране земель проведено 238 проверок соблюдения земельного законодательства. В 1 квартале 2019 года продолжает применяться новая форма проверочных мероприятий - административное обследование, то есть оценка соблюдения собственником или владельцем участка обязательных требований земельного законодательства без привлечения их к проверочным мероприятиям. За отчетный период проведено 27 административных обследований. По результатам проведенных проверок соблюдения земельного законодательства выявлено 117 нарушений. По состоянию на 01.04.2019 рассмотрено 25 дел об административных правонарушениях: к административной ответственности привлечено 25 нарушителей, наложено административных штрафов на сумму 409 770 рублей. Основная причина правонарушений – использование гражданами земельных участков без оформленных документов. Призываем всех пользователей земельными участками обращать серьезное внимание на требования земельного законодательства Российской Федерации. Напоминаем, что гражданам, юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения и помещения в них, расположенные на земельных участках, а также использующим земельные участки для других целей, следует проверить наличие документов на используемые земельные участки. При отсутствии документов рекомендуем обратиться с заявлением в орган местного самоуправления или соответствующий исполнительный орган государственной власти, которые осуществляют предоставление земельных участков.

Публичная кадастровая карта размещена в интернете на сайте Росреестра. Она представляет собой онлайн-сервис, содержащий все общедоступные сведения об объектах, которые вы можете получить в режиме реального времени. Доступ к карте свободный, плата за получение справочной информации не взимается, а использовать сведения может неограниченный круг лиц (отсюда и название - «публичная»). Ведением и поддержкой публичной кадастровой карты в актуальном состоянии занимается Росреестр. Управление Росреестра по Республике Адыгея сообщает, что на карте отражены сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав. Из карты вы можете получить основные сведения, к которым относятся: · границы земельных участков (как актуальные, так и временные); · контуры зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства · (актуальные и временные); · вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс); · кадастровые номера объектов недвижимости, а также сведения о них, в частности: площадь земельных участков и зданий, основные характеристики сооружений и их значение, категория земель в отношении земельного участка; · кадастровая стоимость объектов недвижимости; · сведения о форме собственности на объекты недвижимости (частная собственность или собственность публично-правовых образований); · разрешенное использование земельных участков, зданий и сооружений, а также назначение зданий и сооружений; · государственная граница, границы между субъектами РФ, границы муниципальных образований и населенных пунктов, а также границы зон с особыми условиями использования территории, территориальных и других зон. Кроме того, на карте отображены дополнительные сведения об объектах недвижимости — например, сведения о свободных земельных участках (на которых нет объектов капстроительства и которые не обременены правами третьих лиц), о красных линиях, о границах минимальных расстояний от магистральных газопроводов, нефтепроводов и другие. Информация о собственниках объектов недвижимости отсутствует. Однако заинтересованное лицо может узнать кадастровый номер объекта недвижимости и запросить выписку из ЕГРН.