Россияне могут узаконить земли, используемые более 15 лет. Изменения в законы "О кадастровой деятельности" и "О государственной регистрации недвижимости" вступили в силу 16 сентября. Поправки упрощают процедуру проведения комплексных кадастровых работ, заказчиками которых выступают муниципальные власти. Федеральный закон (150-ФЗ от 17 июня 2019 года) устанавливает порядок уточнения границ земельных участков, фактическая площадь которых не соответствует площади, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Так, одно из положений предоставляет возможность гражданам узаконить в рамках проведения комплексных кадастровых работ фактически используемые земельные участки, если их площадь превышает площадь, указанную в ЕГРН. Важно отметить, что узаконить фактически используемые "лишние" метры можно будет лишь в том случае, если участок используется в этих границах более 15 лет, на него нет посягательств со стороны соседей и претензий органов власти. Кроме того, площадь такого "увеличения" должна быть не больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией, а в случае если такой минимальный размер не установлен – не более чем на десять процентов от площади, указанной в ЕГРН. Федеральный закон № 150-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "О кадастровой деятельности" и федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" подписал президент России Владимир Путин 17 июня 2019 года. Закон вступил в силу 16 сентября, спустя 90 дней после дня его официального опубликования.

Регистрация прав на загородные дома может быть проведена на основании технического плана и правоустанавливающего документа на землю. До 1 марта 2021 года допускается упрощенный порядок оформления садовых и жилых домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства. Регистрация прав на такие дома может быть проведена на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположена постройка, без направления уведомлений о начале или об окончании строительства дома. Для упрощенного оформления постройки на садовом участке должны иметь определенные параметры. Дома на садовых участках должны быть отдельно стоящими зданиями, состоять не более чем из трех надземных этажей и быть не выше 20 м. Кроме того, они должны находиться на территориях, предназначенных для ведения гражданами садоводства и огородничества. Дачная амнистия (упрощенный порядок регистрации прав) действовала в России на протяжении 13 лет, с 1 сентября 2006 года, и продлевалась много раз, в последний — до марта 2020 года. Она прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и об окончании строительства. Однако в июле дачную амнистию было решено продлить до марта 2021 года.

Удостоверение обязательственных и иных прав посредством электронной закладной получает все большее распространение. Что же такое электронная закладная и как она работает? С 1 июля 2018 г. вступили в силу положения, установленные Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 25.11.2017 N 328-ФЗ, которые внесли существенные изменения в закон об ипотеке. С указанного периода закладная в ипотечных сделках может оформляться как в документарной, так и в электронной форме. Правила о документарной закладной применяются и к электронным закладным, которая в свою очередь является бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав, который подлежит обязательной передаче на хранение в депозитарий. Депозитарий - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или осуществляющий услуги по учету перехода прав собственности на ценные бумаги. Электронная закладная составляется посредством заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг или на официальном сайте Росреестра. Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено содержание как бумажной, так и электронной закладной. Однако электронная закладная помимо обязательных сведений должна содержать наименование депозитария, в который электронная закладная передается на хранение, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации прав осуществляет связь с указанным депозитарием, а также иную необходимую информацию, установленную действующим законодательством. Электронная закладная подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной, что позволяет существенно экономит время и увеличивает открытость сделок с недвижимостью.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в состав Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и прочих зон, так или иначе обременяющих земельные участки. Зоны с особыми условиями использования территорий – это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации. Зоны с особыми условиями использования территорий бывают: охранные; санитарно-защитные; зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры); водоохранные зоны; зоны затопления (подтопления); зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; зоны охраняемых объектов; рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны; лесопарковые зоны и зеленые зоны. На основании внесенных в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями использования территорий, определяются земельные участки, ограничения, в использовании которых установлены требованиями нормативно-правовых документов (статья 56 Земельного кодекса РФ). Зона с особыми условиями использования территорий считается установленной с момента внесения сведений о ее границах в ЕГРН. Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особыми условиями использования территории, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон. Управление Росреестра по Республике Адыгея рекомендует собственникам земельных участков, землепользователям проверить, не находится ли их участок в охранной зоне, например, линии электропередач, газопровода или водоохранной зоне, так как действующее законодательство во многих случаях не предусматривает согласование с землепользователями и землевладельцами установление границ таких зон. Существует способ самостоятельно узнать входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра (http://www.pkk5.rosreestr.ru). Для этого нужно набрать кадастровый номер земельного участка и узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выбрав слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего отображаются все границы, внесенные в ЕГРН. На рисунке приведен пример отображения на «Публичной кадастровой карте Росреестра» сведений о зонах с особым использованием территории. Если у земельного участка не установлены границы, то существует другой способ это узнать - «визуальный способ». Для этого необходимо в слое «Управление картой» в единой картографической основе выбрать космические снимки для более удобного поиска земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территорий». После того, как будет определено расположение участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности. Следует помнить, что сведения публичной кадастровой карты не могут быть использованы в качестве официального документа – они служат только в качестве справочной информации! Официальную информацию из ЕГРН можно получить в форме выписки о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории, утвержденной приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июня 2016 г. №378. В выписке предусмотрено 4 раздела. 1. Сведения 1-го раздела раскрывают индивидуальное обозначение, основание создания (изменения) той или иной зоны, территории. В нём называются разрешенные виды использования земельных участков, обременения и ограничения на использование объектов недвижимости. 2. Раздел 2 содержит план (чертёж, схему) границ зоны. 3. В 3-м разделе указываются сведения о местоположении границ. 4. В разделе 4 сообщаются (при наличии) данные о земельных участках, находящихся частично или полностью в границах особой зоны или территории, их кадастровые номера, учетные номера частей земельных участков и даты внесения сведений о них в ЕГРН. Во всех разделах выписки содержится действующий реестровый номер границы зоны или территории. За выпиской вправе обратиться любой человек, эта выписка является общедоступной. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. Для получения выписки заявитель может подать запрос в МФЦ «Мои документы», однако следует учитывать, что за предоставление выписки установлена плата. Стоимость выписки зависит от формы предоставления сведений и от статуса заявителя. Исключение составляют заявители льготных категорий, имеющих право на бесплатное получение информации на основании федеральных законов. Приказом Минэкономразвития РФ от 10 мая 2016 № 291 утверждены следующие размеры платы: Заявитель Бумажный документ Электронный документ физические лица, органы государственной власти, иные государственные органы 1500 руб 300 руб юридические лица 4500 руб 600 руб При обращении заявителя в МФЦ «Мои документы» срок предоставления выписки составляет 5 дней. Срочная выписка Росреестром выдается в течение 1 дня.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель", который чаще называют законом о "лесной амнистии", вступил в силу 11 августа 2017 г. и уже есть первые положительные результаты. В Республике Адыгея реализации данного федерального закона уделяется особое внимание, так как 30% территории республики составляет площадь земель лесного фонда. Основная цель принятия закона о "лесной амнистии" сводится к защите прав добросовестных владельцев земельных участков, границы которых пересекаются с границами лесных участков. В качестве решения такой проблемы закон устанавливает приоритет сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, что позволяет сохранить соответствующие земельные участки за их владельцами (ранее они могли быть изъяты по формальным основаниям). Кроме того, законом предусмотрен механизм защиты от незаконной передачи в частную собственность земель лесного фонда, принадлежащих Российской Федерации. Важно помнить, что "лесная амнистия" применяется не ко всем участкам. А, например, к таким, где есть объект недвижимости, право на который возникло до 1 января 2016 г. При уточнении границ владельцу такой земли не требуется согласовывать границы с органом, уполномоченным на ведение государственного лесного реестра (ГЛР). Наиболее важными для Росреестра направлениями реализации закона "о лесной амнистии" являются: устранение противоречий в сведениях ЕГРН о земельных участках, имеющих пересечения с землями лесного фонда, и исключение из ЕГРН дублирующих сведений о лесных участках, так как в настоящее время один и тот же участок согласно ЕГРН может относиться в землям сельскохозяйственного назначения, выделенных под СНТ, а согласно ГЛР – к лесному фонду. При выявлении пересечений с лесным фондом заинтересованное лицо может самостоятельно подать обращение в Управление Росреестра по Республике Адыгея (Управление). Чтобы действовать на опережение и не ждать, когда обратятся граждане или юридические лица, при Управлении создана и действует региональная межведомственная рабочая группа, основными задачами которой являются приведение в соответствие сведений ЕГРН и ГЛР, выявление земельных участков, которые в соответствии с данными ГЛР являются лесными участками, а в соответствии с ЕГРН относятся к иным категориям земель. В состав рабочей группы входят представители Управления, филиала "ФГБУ ФКП Росреестра" по Республике Адыгея, Управления лесами Республики Адыгея, Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Департамента лесного хозяйства по Южному федеральному округу. На заседаниях рабочей группы рассматривается пересечение границ поэтапно. Где есть возможность применения положений "лесной амнистии", это делается без заявления правообладателя и без взимания какой-либо платы на основании статьи 60.2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". За истекший период работы закона «о лесной амнистии» устранено 38 случаев пересечений при этом площадь земель лесного фонда, сведения о которой содержится в ЕГРН. Работа по устранению пересечений продолжается. Кроме того пересечение границ земельных участков с границами лесных участков устраняется Управлением также при рассмотрении заявлений: - о кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, права на который возникли до 1 января 2016 г.; - о кадастровом учете или регистрации прав на образуемый земельный участок при наличии на таком участке объекта недвижимости, права на который возникли до 1 января 2016 г. и зарегистрированы в ЕГРН. По состоянию на 23 августа 2019 года в Управление поступило 9 заявлений, по которым приняты положительные решения: пересечения границ земельных участков с границами лесных участков в ЕГРН устранены.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее – Управление) обращается к собственникам домов, дач и квартир с необычной просьбой - проверять сведения в документах при постановке на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость. А если обнаружится ошибка, то не тянуть время, а оперативно сообщать об этом в Управление. Управление также уточняет - ошибки могут быть как техническими, так и реестровыми. И в зависимости от характера неточности ведомство в течение трех-пяти дней внесет исправление в Единый государственный реестр недвижимости и уведомит об этом человека. Технические ошибки - опечатки, грамматические или арифметические ошибки могут допустить работники Росреестра, когда вносят запись в ЕГРН. Практика Управления показала, что самыми распространенными техническими ошибками оказались - неправильные фамилии, имена и отчества правообладателей, адреса объектов недвижимости. Исправление технических ошибок предлагают по заявлению гражданина или по решению органа регистрации прав, если несоответствия в записях ЕГРН увидят сотрудники Росреестра. Важно понимать - такие исправления не должны повлечь прекращение, возникновение или переход прав. Заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН можно подать через МФЦ или электронный сервис на сайте Росреестра. Есть и другие способы - отправить по почте в Росреестр, закон предусматривает даже выездной (но платный) прием документов. Если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет, и были воспроизведены в ЕГРН, то это реестровая ошибка. Например, кадастровый инженер неправильно определил площадь дома, границы участка и в результате ваша земля "наехала" на соседскую. Для исправления реестровой ошибки потребуется внести изменения в документ, содержавший ошибку, а в характеристики объекта недвижимости. Пакет документов (исправленный межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории) и заявление подаются так, как и в предыдущем варианте. Документы о наличии реестровых ошибок и содержащие необходимые для их исправления сведения могут поступить в Росреестр также в порядке межведомственного информационного взаимодействия без участия гражданина. Управление подчеркивает - если исправление технической или реестровой ошибки влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права собственности, ситуация может быть разрешена только в судебном порядке.